大増税時代に高収入サラリーマンがやるべき効果的な節税策とは？テクノロジーが不動産投資をぐっと身近に

高収入サラリーマンに大増税時代がやって来た。2018年からすでに配偶者控除が改正され一部の家庭で増税が始まっているほか、2020年からは年収850万円以上のサラリーマンを対象に給与所得控除の上限額が引き下げられることが決まっている。そこで注目したいのが投資による節税だ。税理士の伊東大介氏によると、正しい方法で不動産投資を行えば、節税効果だけでなく資産形成や人生設計に大きなメリットがあるという。不動産投資の成功のポイントを聞いた。

伊東 大介 氏
株式会社イデアコンサルティング代表取締役、税理士法人イデアコンサルティング代表社員・税理士。飲食業、IT、不動産業など顧客の増販増客と黒字経営を税理士の視点からサポートしている。趣味は投資。20代の時、本業が忙しくても無理なく続けられる不動産投資に出会い、現在はワンルームマンションや戸建てなど複数の収益物件を所有・運用している。

今、流行の節税商品とは？安定性で選ぶなら不動産投資に近い商品を

高収入のサラリーマン節税対策について、最近のトレンドを教えてください。

個人向けの節税商品としては、コインランドリー投資、コンテナ投資、足場レンタルなどが注目されています。中でも最も旬なのは足場レンタルでしょう。これは建設現場で使う足場を購入して業者に貸し出すビジネスで、首都圏の建設ラッシュを背景に流行しています。

この3つはいずれも将来性は不透明ですが、安定性が比較的高いのは不動産投資に近い形のコンテナ投資です。利回り保証は低めかもしれませんが、入居者さえいればコンスタントな売上が期待できますし転売もしやすいです。

コインランドリーは商売ですから売上を見込みづらく、歴史が浅いので転売時に安く買われるリスクもあります。足場レンタルもいつまでニーズがあるかはわかりません。トレンドのコンテナ投資に限らず、歴史があって安定性のある不動産投資に近い形の商品がおすすめですね。

節税対策はいつから始めるべきでしょうか？

確定申告は、1月〜12月分の税金を翌年の2月中旬〜3月中旬に申告します。つまり12月を過ぎてから節税対策に動き出しても間に合いません。キャッシュが出ていないと経費と見られにくいので、節税対策をするなら遅くとも10〜12月にはお金を支払っている必要があります。

不動産投資で節税する場合、物件を購入するなら年の始まりに近いほうが有利です。不動産投資は減価償却が肝となりますが、これは月数に応じて計上できるので、1月に購入すれば12ヵ月分をフルで計上できます。

不動産投資はなぜ節税に効く？ 一棟・区分、中古・新築はどっちを選ぶべき？

高収入のサラリーマン向けの節税対策の中でも、不動産投資にはどんなメリットがあるのでしょうか？

ざっくり言えば、国が不動産を売りたいからさまざまな節税策が用意されていて、使えるテクニックが多い、ということです。

まず、不動産投資の経費は給与所得と損益通算できます。初期費用は経費化できるものが多く、経費と給与所得を合算すると、課税所得を大幅に圧縮して節税できます。所得の圧縮で配偶者控除を使えるようになる方もいるでしょう。

また、時間を味方に使える点もメリットです。不動産は回っていれば収入と経費の額が読みやすいので、収支がプラスになるタイミングで新しい物件を買い増すことができます。例えばマンションを毎年1室ずつ、10年で10室買えば、所得は常にマイナスで節税しながら着実に資産形成できます

これから不動産投資を始めたい方は、新築か中古か、さらに区分か一棟かで迷う方も多いと思います。どのように選べばいいのでしょうか？

私は区分中古マンションをおすすめします。一棟買いは管理や商売のリスクが高く、家賃でローンを返せなくなると、給料を丸々払っても足りないレベルの手出しが必要になります。「かぼちゃの馬車」が社会問題になったのも記憶に新しいかと思います。また、売りたくても買い手に融資がつかないとなかなか売れず、結局安く買われて大損することになります。

一方、区分マンション、特にワンルームはリスクを許容範囲に収めることができ、いざとなれば売却できます。新築で買っても損は限られていますし、中古ならなおさら払えないレベルの大損になるリスクは低いでしょう。また、中古なら立地の良い物件が見つかることもメリットです

実際に不動産投資で節税に成功した例を教えてください。

ある上々企業の役員の方は、毎年1室ずつ、18年に渡って物件を購入しました。途中で事業的規模（目安は5棟10室）を超えると、物件を見に行くための旅費など経費計上できる項目が増えて、より高い節税効果を得ることができました。

さらに、時間をかけてコツコツ購入したことで、高値づかみに偏らず、リスクを分散しながら資産形成できました。その方は先日会社を退職して、今は悠々自適に暮らしていますが、「今の生活ができるのは不動産投資のおかげだ」と話していました。計画的に投資すれば、自由を手に入れて人生の選択肢を増やすこともできるのです。

反対に、将来への過度な不安や現状への不満から一発逆転の大儲けを目指して一棟買いに走る人は、急ぎすぎて失敗する可能性が高いです。じっくり時間をかけるのが本物の投資です。

節税は安定した収益が大前提 テクノロジーの力で不動産投資がもっと身近になる

GA technologiesのRenosy（リノシー）は、自社開発のAIを活用して投資価値の高い物件のみを厳選してお客様にご提案しています。購入後のサポートも万全で、専用アプリで所有物件の収支シミュレーションやキャッシュフローをいつでもチェックできます。

伊東先生から見て、Renosyはこれから不動産投資を始めたい方や節税したい方にとってどんなメリットがありますか？

まず、不動産仲介業者の担当者のバイアスがかからず、データやシミュレーションを見て判断できる点がいいですね。

不動産投資をしている人の中には、物件にあまり詳しくない方がいます。なぜなら、仲介業者の担当者に全幅の信頼を寄せていて、「この人がすすめるならいい物件に違いない」と思い込んで購入しているから。しかし担当者の立場で考えてみると、筋がいい顧客には良い物件を紹介しますが、ローンが増えてこれ以上の購入は難しいと判断すれば、それなりの物件をあてがってその顧客との関係を終わりにするでしょう。良い物件は新しい顧客に持っていくのです。

実際に私が税務を担当しているお客様でこのようなケースがあるのですが、購入時点ではご本人が担当者を信じ切っているので、紹介された物件に疑問を持たず、おかしいと気づくのは時間が経ってからです。

一方、Renosyは物件の仕入れにテクノロジーを活用していて、AIが優良物件をスクリーニングしてくれます。さらにエリアごとの空室率、人口推移、世帯構成、賃料推移などのデータや将来のシミュレーションも確認できるので、物件の将来性やリスクも把握できます。担当者バイアスが入らず、データを見て比較・検討できる点はメリットだと思います。

また、物件ごとに細かくシミュレーションできる点も便利ですね。私のお客様から「物件を追加購入したいがキャッシュフローは大丈夫か」と聞かれることがあります。税理士向けの専用ソフトを使えば購入後の手残り等を計算できるのですが、購入後の価格がどれくらい下落するのかについては、どんな物件にも毎年固定の下落率を設定しているので、厳密に算出することはできません。その点、Renosyはエリアの特性を反映したシミュレーションを確認できるのでいいですね。

節税対策としての不動産投資を考えるなら、収益の安定が大前提です。テクノロジーの活用で収益性と資産性が高い物件を見つけて、長期的に運用して収益を上げていくRenosyは、失敗しづらく、安定性が高い手段の一つでしょう。

不動産投資は、株式投資とは違って一回買えば寝かせておける商品なので、本業が忙しいサラリーマンの方でも無理なく始めることができます。テクノロジーの力があれば、誰でも投資物件を1つや2つ持っているのが当たり前の世の中になっていきそうな気がしますね。